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Vente sur plan : MRE attention aux arnaques

Vente sur plan : MRE attention aux arnaques

8 novembre, 2015

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La vente sur plan est devenue monnaie courante ces dernières années. Les MRE, faute de temps et de disponibilité, sont particulièrement concernés : beaucoup d’entre eux achètent sur plan. Mais attention ! Beaucoup se sont retrouvé dans des affaires à n’en plus finir : des promoteurs incapables de livrer dans les délais, projets architecturaux complètement modifiés,… Une nouvelle loi, fraichement adoptée viendrait faire de l’ordre. Y arrivera-t-elle ? Gare donc aux arnaques et MRE, prenez le temps de bien vous renseigner sur le promoteur.

Faut-il continuer à acheter sur plan ? Quels sont les risques encourus ? Faute de temps et de disponibilité, de nombreux Marocains Résidents à l’Etranger sont contraints à acheter sur plan ou d’avoir recours à la vente en état futur d’achèvement (VEFA). Ces dernières années, la majorité des promoteurs connus de la place procèdent à la VEFA. L’acquéreur réserve un bien encore inachevé que le promoteur lui présente sur plan et verse une première partie. Le mécanisme consiste à répartir dans le temps le paiement en trois ou quatre versements selon le projet et le promoteur. L’acquéreur est tenu de respecter l’échéancier fixé par le promoteur. Ce dernier a pour seule obligation de livrer le bien selon la date convenue.
Tout est beau dans le meilleur des mondes sauf que dans les faits, la livraison est rarement effectuée dans les délais. Ces délais peuvent pétré longs, voire très longs. On a vu des promoteurs accuser des retards allant jusqu’à quatre ans dans les livraisons. Et ce ne sont pas les promoteurs les moins connus qui en ont été responsables. Chaabi Lil Iskane, Alliances, Addoha, pour ne citer que ceux-là accusent des retards sans précédent dans plusieurs projets. Chaabi Lil Iskane et Alliances sont carrément à l’arrêt sur de nombreux chantiers. Pourtant, ces groupes qui ont pignon sur rue, inspiraient la confiance. «Jamais je ne me serais imaginé dans une telle situation ». Ali B. a procédé à une « réservation » lors d’un salon de l’immobilier à Paris. Ne pouvant se déplacer au Maroc pour choisir un bien immobilier, Ali a opté pour la vente sur plan. Un projet de Chaabi Lil Iskane le séduit. Le vendeur lui fait miroiter une livraison au terme de 24 mois au plus. Il n’en est rien. Trois ans après, le projet est à l’arrêt.

La réservation est-elle légale dans ce cas de figure ?

La réservation est tout à fait possible. A condition que la somme demandée ne s’apparente pas à un premier versement dune vente en VEFA. En tout état de cause, la réservation doit se faire devant notaire.Car le contrat de réservation n’est pas soumis à une règlementation. Sa forme est libre. Il est prudent d’y inclure les éléments qui devront apparaitre dans le contrat de VEFA, et de s’assurer des services d’un notaire pour vérifier leur conformité. Le dépôt de garantie est versé au notaire, qui en est le garant tant vis-à-vis de l’acheteur que du vendeur. Avant d’en arriver à la réservation ou au versement d’une première tranche de VEFA, il faut s’assurer d’un certain nombre de choses notamment la santé du promoteur. Cela n’élimine pas le risque comme on a pu le constater avec des grands groupes très connus mais le risque est, au moins, minimisé.

Certains documents, par exemple, sont nécessaires.

L’immeuble doit être clairement identifié, ainsi que son ou ses propriétaires actuels. Si il est déjà titré (enregistré au cadastre) cela doit être mentionné. Il doit bien entendu être décrit de façon précise, et les plans certifiés conformes de l’architecte doivent être joints. Le numéro et la date du permis de construire doivent être indiqués. L’achèvement des fondations au niveau du rez-de-chaussée doit être certifié par un ingénieur . L’ensemble des droits et des servitudes doit être listé. La caution bancaire de l’entrepreneur doit être mentionnée. Or c’est le seul document qui peut garantir à l’acheteur de récupérer son argent si l’immeuble n’est pas livré ou n’est pas conforme. Face aux problèmes énormes et aux arnaques auxquelles se sont trouvés confrontés de nombreux acquéreurs, l’Etat a voulu protéger le marché. Une nouvelle loi a ainsi été adoptée à l’unanimité en mai 2015.

Cette loi apporte plusieurs nouveautés.

. L’obligation d’appliquer la loi sous peine de nullité du contrat VEFA

« Si l’une des clauses du contrat stipule des conditions contraires à la loi, le contrat est réputé nul. Ce n’était pas le cas jusqu’à présent. »

  • Le renforcement des droits des acquéreurs par la mise en place de la « garantie d’achèvement des travaux »

« Au cas où le vendeur se trouverait dans l’incapacité d’achever le projet immobilier (problèmes financiers ou autres), l’acquéreur aura le droit à une indemnisation. »

  • La mise en place d’un nouveau contrat dit « contrat de réservation »

« Cette disposition est favorable aux promoteurs. Grâce à ce contrat, ils pourront obtenir une avance de l’acheteur sur le prix de vente final, dans le but de financer l’avancement des travaux. »

  • La possibilité d’établir le contrat de vente préliminaire après l’obtention de l’autorisation de construire

« Auparavant, il fallait attendre l’achèvement des travaux des fondations au niveau du rez-de-chaussée »

  • Le droit de l’acquéreur de résilier le contrat et de réclamer une indemnisation en cas de non-respect des délais de réalisation des travaux

« Si l’immeuble n’est pas livré à la date prévue par le contrat, l’acquéreur a le droit à indemnisation. »

Attention toutefois. Toutes ces nouvelles dispositions n’éliminent pas le risque de se retrouver dans une situation anormale. Elles minimisent toutefois ce risque. Il faut espérer que les promoteurs seront plus sérieux et que les acquéreurs respecteront aussi leurs engagements.

Leila Amiri


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